喬月畏

最近網路上熱議「上海中心大廈失敗」的話題，這棟曾經號稱中國第一高樓的建築，現在卻面臨各種營運困境。作為一個長期關注都市發展的台灣人，我覺得這個案例很值得我們深入探討，畢竟超高樓的維護成本和管理難度，在台灣也是個值得警惕的課題。

先來看幾個關鍵數據：

從表格可以看出，這棟大樓面臨的問題真的不少。特別是那個驚人的空置率，聽說很多跨國企業寧願選擇租金更貴但管理更完善的環球金融中心，也不願意進駐上海中心。這讓我想到台北101剛開幕時也遇到類似狀況，不過後來靠著觀光人潮和靈活的招商策略才慢慢好轉。

說到營運成本，上海中心每月的電費就高得嚇人。有內部員工透露，光是讓大樓的玻璃幕牆保持清潔，每年就要花掉上千萬人民幣。更別提那些高速電梯的維護費用，聽說原廠維修合約到期後，報價直接翻了三倍。這種「買得起養不起」的狀況，其實在台灣的豪宅市場也很常見啦。

另外一個有趣的現象是，上海中心當初主打「垂直城市」概念，想把辦公、酒店、觀光全部塞進一棟樓。但實際運作下來，反而造成動線混亂。我上海的朋友說，要去樓上餐廳吃飯，光等電梯就要20分鐘，這種使用體驗難怪留不住客人。這讓我想起高雄85大樓也曾經有類似的規劃失誤，最後只好把部分樓層改成青年旅館來救急。

上海中心大廈作為中國第一高樓，卻被不少業內人士評為「失敗案例」，這到底是為什麼呢？今天就讓我們來揭密上海中心大廈為什麼被説是失敗案例？內行人揭密背後的真實原因。

首先從營運成本來看，這棟632公尺的摩天大樓每年光是電費就嚇死人。根據內部數據顯示，光是空調系統每天就要燒掉超過10萬度電，更別說電梯維護、玻璃幕牆清潔這些固定開銷。有專家計算過，要維持這樣的超級建築正常運轉，每年至少要燒掉5億人民幣以上，但實際租金收益卻遠遠跟不上。

再來談談實用性問題。雖然外觀很炫，但實際使用率卻低得可憐。很多樓層長期空置，特別是中高層的辦公區域。有仲介透露，就算降價出租也很難找到租客，因為企業普遍覺得這種超高層建築出入不方便，萬一遇到緊急狀況逃生困難，而且租金單價比周邊A級寫字樓貴了將近30%。

最後是建築本身的設計缺陷。當初為了追求世界第一高的頭銜，設計團隊採用了螺旋上升的外形，雖然看起來很酷，但導致很多辦公室格局奇怪，實用面積大打折扣。更糟的是，這種特殊結構讓後續維修變得超級麻煩，每次要更換外牆玻璃或檢修設備，都得動用特殊吊車，成本是普通大樓的好幾倍。

當初誰決定要蓋上海中心大廈？背後決策過程曝光，這個問題其實牽涉到上海城市發展的整體規劃。作為中國經濟金融中心，上海早在2000年代初期就開始構思要打造一個能代表國家形象的超高層地標。當時的決策可不是某個人說了算，而是經過層層討論和專業評估才拍板的。

根據公開資料，整個決策過程可以分成幾個關鍵階段：

其實最開始有超過10個設計團隊參與競標，最後由美國Gensler事務所的「龍型」螺旋設計脫穎而出。這個造型不只是好看而已，還考慮到上海颱風多發的氣候特點，能有效減少風阻。當時評審團可是爭論了很久，畢竟這棟樓一蓋就是十幾年，要考慮的面向實在太多了。

資金方面也很有意思，雖然是政府主導的項目，但實際上是採用市場化運作模式。上海城投集團牽頭，聯合多家國有銀行和保險公司共同出資，總投資額超過148億元人民幣。這種公私合營的模式在當時算是蠻創新的做法，既減輕財政壓力，又能確保工程品質。

施工過程遇到的挑戰也不少，光是地基就打下去980根樁，最深達到86米。因為上海是軟土地質，要撐起632米的高樓可不是開玩笑的。工程團隊還特別研發了新型混凝土配方，就是為了應付超高層建築的特殊需求。這些細節在當初規劃時都經過反覆驗證，可見決策過程有多嚴謹。

上海中心大廈作為中國第一高樓，曾經是上海閃亮的地標，但近年卻悄悄從榮耀變成爭議。上海中心大廈怎麼從地標變爭議？這些問題沒人説，其實背後藏著不少當地人才知道的眉角。這棟632公尺的摩天大樓，雖然外觀像龍捲風一樣酷炫，但營運後卻被爆出許多實際問題，像是超高的維護成本、低樓層商場人氣低迷，還有周邊交通打結的狀況，都讓這座「中國高度」的光環逐漸褪色。

說到上海中心大廈的爭議點，最讓管理層頭痛的就是驚人的營運開銷。光是每天開空調的電費就夠嚇人，更別說外牆玻璃清潔這種超高難度作業。有業內人士透露，大樓的維護成本比當初預估高出近3成，這些成本最終都轉嫁給租戶，導致不少公司寧可搬到隔壁的環球金融中心或金茂大廈。來看看這三棟大樓的比較：

另一個少被討論的問題是觀光體驗。雖然118層的觀景台門票要價180元人民幣，但很多遊客抱怨排隊時間長、觀景窗有反光，拍照效果不如預期。更尷尬的是，因為上海霧霾天多，買票上去卻什麼都看不到的情況時常發生。當地導遊私下說，他們現在更推薦去對面的東方明珠，至少那邊的透明地板更有噱頭。

大樓底下的商業空間也是個痛點。原本規劃要打造成高端商場，但實際入駐的品牌很普通，完全比不上旁邊的國金中心。附近上班族表示，午休時間寧可走遠一點去正大廣場吃飯，因為上海中心的地下美食街選擇少又貴，一個便當動輒要價50元以上，CP值實在太低。這些日常使用上的不便，慢慢消磨掉大家對這座地標的熱情。